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周金树律师 周金树,男,湖南长沙人,中国注册律师,中华全国律师协会会员,现系湖南星沙律师事务所首席执业律师。周律师于九十年代中期法律专业科班出身,大学毕业后以优异成绩考取律师资格,法学理论功底非常深厚,并且曾在相关的知名刊... 详细>>

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律师姓名:周金树律师

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执业证号:14301200210624519

执业律所:湖南星沙律师事务所

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成功案例

买卖不破租赁案例分析

【案情】

甲公司(破产企业)与乙公司(承租方)于2008年签订一份租赁合同,合同约定:乙方承租甲方四层办公楼,租期为10年,租金每年100000元,付款方式为每年一月份缴纳当年租金,违约责任为:甲方或乙方单方面解除合同的,向另一方支付30万元违约金,但未约定解除合同的情形。后甲方因资不抵债被人民法院依法宣告破产,甲公司名下办公楼被依法拍卖,丙公司(现房产所有权人)通过竞拍取得该房屋所有权。丙公司要求与乙公司解除租赁合同,但乙公司以“买卖不破租赁”抗辩,拒绝解除合同,要求丙公司继续履行合同,后经人民法院调解未果。现通过三个方面分析保障丙公司权益的有效途径。

一.对抗“买卖不破租赁”原则的可行性。

1《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

2.《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”

5.《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋所有权转移他人时,房屋受让人应当履行原租赁合同。

根据现有法律、司解和地方规章,“买卖不破租赁”原则的适用范围应当包括企业破产拍卖在内的所有权变动等方式。

二.拍卖程序有无瑕疵。

根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定:拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

第二十七条规定:委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。

第三十五条规定:竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

第六十一条规定:拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

据此可知,如果拍卖机构未向竞买人履行标的物瑕疵告知义务,或义务履行不完全,因此造成买受人利益损失的,拍卖机构应当依法承担赔偿责任。具体到本案,如果拍卖机构未告知拍卖标的上存在租赁关系等权利瑕疵,或告知不完全,则丙公司有权向拍卖机构主张赔偿。

三.从租赁合同内容及相关法律考虑丙公司单方解除合同的可行性。

根据当事人介绍,该合同条款较少,违约责任约定不详尽,且未规定当事人解除合同的约定情形,故依据合同可能难以达到单方解除合同的目的,而且有可能面临巨额的违约金赔偿。故可以依照法律、规章等赋予的法定解除权通过创造条件从而达到该目的。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;

(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;

(六)租用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定其他可以收回的。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求

承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

首先,建设部的《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第一款第四项的规定与《合同法》第二百二十七条的规定存在不一致情形,前者规定了承租人拖欠租金达到六个月以上出租人方可解除合同,而后者规定只要承租人拖欠租金而出租人又给予其合理履行期限,承租人仍不履行义务的,出租人即可单方解除合同。两种不同规定对出租人行使解除权造成的影响是有明显不同的,因为六个月是固定期限,只要承租人拖欠房租不满六个月,出租人就不可以解除合同。但合理期限即出租人只要给予承租人能够在一般情况下皆能履行的期限即可,这个期限甚至可以是三五天。至于具体应如何适用法律,可依据上位法优于下位法、新法优于旧法的原则选择法律适用。《合同法》位阶高于《城市房屋租赁管理办法》,且前者颁布时间较后者晚,故应适用合同法关于出租人因承租人迟延履行义务而解除合同的规定。依据《合同法》第二百二十七条规定,本案中丙公司可待乙公司超过合同约定的交纳租金期限后,发出催告函,若乙公司在催告期限内仍未履行,丙公司即可向乙公司发出解除合同通知书,从而解除合同。若乙公司有所戒备,也可考虑非常规手段迫使解除合同的条件成就。

为避免法院在执行破产程序时发生类似争议,一是买受人在竞拍时一定要详细调查了解标的物的权属情况、他项权情况,若存在他项权瑕疵,要慎重考虑利益风险和法律后果再做竞拍决定。二则是破产管理人在进行破产清算过程中,可依照《破产法》第十八条将房屋上的租赁关系依法解除,并告知承租人将其租赁损失核算据以申报债权。这样通过无瑕疵房屋的拍卖,既可以保障承租人和买受人的利益,也帮助债权人更好的实现了债权。



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