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罗建国律师 罗建国律师,湖南惠兴邦律师事务所合伙人、副主任律师,中华全国律师协会、湖南省律师协会会员,曾在深圳、长沙等地的大型律师事务所从事法律工作,曾担任上市公司蓝思科技股份有限公司等企业、事业单位的法律顾问,现担任湘丰... 详细>>

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律师姓名:罗建国律师

手机号码:13548755205

执业证号:14301201610160698

执业律所:湖南惠兴邦律师事务所

联系地址:长沙市长沙县星沙街道开元路17号湘商世纪鑫城写字楼21楼2101

律师文集

非法转租如何维权

什么情况下可以转租房屋?

1.租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。

2.租赁期限六个月以上的,应当采取书面形式,当事人不采取书面形式的,视为不定期租赁。

3.承租人经出租人同意,可以将租赁物业转租给第三人,原租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

4.出租人出售租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买的权利。

5.房屋租赁,出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续,办理备案需要提交的资料:

(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;

(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;

(3)房屋租赁合同。

案情简介:房客擅自将房屋转租

2013年5月10日,刘某与张某签订《租房合同》,约定由张某承租刘某所有的房屋,约定租期为2013年5月18日至2014年5月18日,每月租金为3800元。该合同第五条载明:乙方(即张某,下同)未按约定交纳租金,甲方(即刘某,下同)有权解除合同。合同第六条载明:1、乙方如逾期未支付租金,每逾期一天,则乙方需按月租金的2%支付滞纳金,欠交租金超过15天视同违约,甲方有权收回房屋,并由乙方承担一切违约责任;3、未经甲方同意,乙方不得以任何方式转租、转借、分租该房屋。2014年11月18日,刘某与张某签订第二份《租房合同》,约定租期为2014年5月18日至2016年11月18日。合同中载明,除房屋续租需按每年5%递增房租外,其他条件按第一次合同为标准不变,经甲方同意,该房屋可以由乙方合、转租作办公用房,租房费用必须由签订合同的乙方按季支付至甲方指定的账户上,否则甲方有权收回该房屋的使用权。合同签订后,张某将房屋转租给张某某公司。张某自2015年2月18日后即未再向刘某支付租金。现本案诉争之房屋由张某某公司占有。

法院判决:解除合同

法院经审理认为,关于刘某解除合同的主张是否成立的问题,按照刘某与张某2014年11月18日所签订的《房屋租赁合同》,张某不得未经刘某同意将房屋进行转租,张某须按合同约定的付款方式按时支付租金,否则刘某有权收回房屋。本院认为张某未经刘某同意,将房屋转租给张某某公司,并自2015年2月18日后即未按时向刘某支付租金,已构成严重违约,故刘某有权解除《房屋租赁合同》。现刘某已经通过起诉的方式向张某送达了解除合同的意思表示,故原、张某2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》于本院依法向张某送达本案刘某起诉状之日即告解除。因原、张某之间的《房屋租赁合同》解除,故张某某公司无权继续占用本案所涉房屋,应当立即将本案所涉房屋腾交给刘某,张某应当协助张某某公司共同向刘某腾交房屋。

对于刘某所提出的要求张某支付自2015年2月18日至腾房之日的拖欠租金及因拖欠房屋租金的滞纳金的诉讼请求,本院认为,合同须依约遵守,现张某未能及时交纳房屋租金,应当依约承担违约责任。张某房屋租金仅支付至2015年2月18日,因本院确认原、张某所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月2日解除,故张某应当按照3800元/月的标准依约向刘某支付2015年2月19日起至2015年6月2日止的房屋租金共计13173元(3800元/月×3个月+3800元/月÷30天×14天)。

对于2015年6月3日起至两张某向刘某腾交房屋之日止的房屋租金,因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,本院认为刘某有权向张某主张房屋占有使用费,参照合同约定的租金标准,本院确认张某应当按照3800元/月之标准向刘某支付2015年6月3日起至两张某向刘某腾交房屋之日止的房屋占有使用费。

对于刘某提出的要求张某向其支付延期支付租金的滞纳金直至张某缴清拖欠房屋租金为止的主张,按照《房屋租赁合同》约定,张某应当按季向刘某支付租金,如张某未能及时向其支付房屋租金,则张某应当向刘某按月租金2%/天支付逾期滞纳金。现张某房屋租金仅支付至2015年2月18日,故张某应当依约向刘某支付滞纳金。本院予以酌情降低至同期银行贷款年利率的24%的标准予以计算。现张某欠付刘某房屋租金9373元,故张某应当从2014年2月19日起至房屋租金清偿之日止,按照同期银行贷款年利率的24%的标准,向刘某支付延期支付租金的滞纳金。

律师说法:如何维权

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。”

本案中,刘某与张某签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,故为合法有效,当事人应自觉履行合同约定的义务。张某未能按照合同约定,在未经过房主刘某同意的情况下擅自将房屋转租,并且未按时支付租金,存在严重违约行为。按照上述法律规定,张某有权主张解除《租房合同》。



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